近年来，农村小产权房的买卖在国内各大城市不断升温，备受大家的喜爱。其实，早在上个世纪后期伴随城市面积的不断飞速扩展，小产权房就己经出现了，小产权房的出现也带来了一些问题，研究这类问题对于大家更好的认识小产权房有肯定的帮忙。

小产权房；成因；防范。

1、小产权房出现是什么原因。

（1）国家住房保障体系不健全。小产权房问题的产生缘由有不少，其中与国内的住房社会保障体系不健全有着直接的关系。正由于国内的住房保障规范不健全，在城市廉租房、经济适用房建设不足才会致使买起产品房的人将目光转向小产权房。

因此，解决小产权房问题，需要政府增加廉租房、经济适用房的建设面积。（2）征收体制不合理。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，根据需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，根据被征收的耕地数目除以征地前被征收单位平均每个人占有耕地的数目计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不能超越被征收前三年平均年产值的十五倍。政府征收给农民的土地补偿费和安置补助费的总和不能超越土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

（3）日益高涨的房价。近些年房产市场飞速进步国内房价一路攀升，不少中低收入家庭无力购买普通产品房。面对很难承受的高房价，很多城市居民虽知小产权房存在相当多的问题却由于其价格低廉冒险购买。（4）政府监管缺点。政府部门虽然了解小产权房的存在，但从来没认真进行过调查研究，没发布任何制止性文件，小产权房问题处于失去控制状况，成为全国性的社会问题时，才引起政府的关注和匆忙警示。

2、小产权房的影响。

（1）小产权房地产生的正面影响。一是有益于土地一级市场角逐与平抑地价。国内城市的建设用地一直处于紧张的局面，建设用地的紧张势必致使地价的上升，小产权房的出现则打破了政府对土地一级市场的垄断。二是有益于增加农民收益，促进城乡统筹进步。小产权房是未经土地征收环节而在农村集体土地上直接开发建设的，无论是作为集体土地用权的出让者、开发主体还是投资人，农村集体都可以从中获得较高的土地收益，因此这也有益于增加农民的收益。（2）小产权房地产生的负面影响。一是存在蚕食耕地和危及粮食安全的隐患。小产权房的开发因为是自发行为，部分小产权房并没通过合法的审批程序而占用耕地建设，也没实行耕地占补平衡，导致了事实上耕地的损失。另外一方面，国家在推进城市化进程其他有关手段尚未健全的首要条件下，假如更多的农民都依赖这种方法获得收益的话，即便有耕地但没人耕种，那粮食安全也得不到保障。二是购房者存在利益风险。因为对小产权房没合法的所有权及土地用权，购房者的权益得不到保障。第一，小产权房因为没国家正式的产权证书，不可以通过合法渠道出售或设押，不可以办理抵押变更登记或房子产权过户流程；第二，买受人对开发商的资信、项目的状况没办法真的知道，因为没有任何政府监管，假如买受人购买了以预售方法售出的小产权房，一旦出现房子不可以按期出货或没办法出货的状况，买受人总是很难追回房款；第三，小产权房如遇见国家征收土地和房子拆迁补偿的情形；买受人非常难得到相应的拆迁补偿，由于补偿的受益人是集体土地的合法所有者和合法用户。

3、解决小产权房的建议。

（1）完善宅基地流转规范。打造农村建设用地自由流转规范，一方面可以防止很多的宅基地被闲置和浪费，其次也可以解决很多在城市生活的人居无定所的问题。打造统一的城乡建设用地市场，达到两种建设用地“同地、同权、同价”。形成统一市场后就可以形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实价格。如此一来，集体土地所有权人也可以通过这种流转获得土地增值带来的收益。（2）保障城市居民住房。国内现在还没专门的公共住房政策法规，应尽快颁布有关法规，为住房保障政策推行提供法律支持。国内住房保障不可以仅停留在政策层面，应尽快拟定《住宅法》，将住宅的社会保障纳入法律规范的范畴。（3）提升征地补偿标准。要解决小产权房的问题，需第一保护集体土地上农民的利益。在土地征收中，补偿标准除去包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等成本外，还应当包含土地的增加值，并且对土地增值要由专业机构评估，而非由政府一个人决定。在国内土地市场目前存在紧急供需失衡的状况下，政府仍沿用十几年前规定的补偿标准进行征地，实在是有违公平合理、等价有偿原则，也不符合经济发展趋势。

建议尽快立法修改土地征用补偿标准。

参 考 文 献

[1]刘欲。小产权房地产生缘由及将来出路探讨[J].现代商贸工业。

2008（39）：69～70[2]严焰。“小产权房”的形成缘由与出路探究[J].特区经济。
2008（2）：213政经视点